從“支持鼓勵(lì)”到如今的“指導(dǎo)”，中國(guó)人民銀行再次釋放存量房貸利率調(diào)整的信號(hào)。一時(shí)間，松綁呼聲漸起，作為實(shí)際“執(zhí)行者”，銀行會(huì)有何種舉措？對(duì)存量房貸利率下調(diào)的路徑如何？8月2日，北京商報(bào)記者對(duì)多位銀行人士進(jìn)行了采訪，有銀行人士直言，存量房貸利率下調(diào)必將會(huì)影響銀行的凈息差和利潤(rùn)，也有銀行人士認(rèn)為，下調(diào)比提前還貸對(duì)銀行有利，至少還能留住客戶。當(dāng)政策進(jìn)入實(shí)操層面后，如何重測(cè)存量房貸利率、簽訂合同都是需要仔細(xì)衡量的問(wèn)題。
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銀行仍觀望
近段時(shí)間，監(jiān)管接連釋放“松綁”信號(hào)，存量房貸利率下調(diào)有望進(jìn)入實(shí)操階段。8月1日，人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議指出，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。
這是監(jiān)管近期第二次對(duì)存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行定調(diào)。在此前7月14日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
對(duì)比兩次表態(tài)，從“支持和鼓勵(lì)”到“指導(dǎo)”，口徑的變化也意味著存量房貸利率下調(diào)有望進(jìn)入實(shí)操階段。作為政策的“執(zhí)行者”，銀行如何看待這一調(diào)整？北京商報(bào)記者8月2日對(duì)多位銀行人士進(jìn)行了采訪。
眾所周知，對(duì)比消費(fèi)貸、信用貸等無(wú)抵押物的貸款來(lái)說(shuō)，擁有抵押物的房貸是銀行為數(shù)不多的較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。一位地方農(nóng)商行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)直言，存量房貸利率下調(diào)肯定會(huì)影響銀行的凈息差和利潤(rùn)，從銀行角度看會(huì)有大量的手續(xù)辦理，重新測(cè)利率和還款金額、重簽合同等。
另一家股份制銀行人士介紹稱，“房貸利率調(diào)整需要有監(jiān)管進(jìn)行窗口或文件指導(dǎo)，各家銀行無(wú)權(quán)自行降低已簽訂的房貸合同的利率，因此如何降、怎么降目前仍是未知數(shù)”。
“如果監(jiān)管下發(fā)了指導(dǎo)意見(jiàn)就要執(zhí)行，但如沒(méi)有明確的規(guī)定，估計(jì)銀行多數(shù)會(huì)采取觀望的態(tài)度。”另一家地方性城商行人士也稱，“對(duì)銀行而言，從局部看可能會(huì)對(duì)凈息差和利潤(rùn)造成影響，但整體來(lái)看，能留住優(yōu)質(zhì)客戶也是很好的選擇。”
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，個(gè)人住房貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以說(shuō)是銀行的重要利潤(rùn)來(lái)源之一，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，多數(shù)銀行個(gè)人住房貸款占貸款余額的比例達(dá)到超20%，甚至有些銀行占比達(dá)到30%以上，下調(diào)存量房貸利率無(wú)疑是讓銀行讓利，意味著利潤(rùn)一定程度的折損，目前來(lái)看，銀行本身自主下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力偏弱。
調(diào)降路徑如何
人民銀行表態(tài)后，業(yè)內(nèi)對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的路徑也較為關(guān)注。當(dāng)前，存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)有兩種機(jī)制。一種是固定利率機(jī)制，另一種是5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+加點(diǎn)浮動(dòng)利率機(jī)制。
針對(duì)存量房貸調(diào)整的實(shí)際操作，上述地方農(nóng)商行相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，“還需要規(guī)則性引領(lǐng)”。
“目前還存在一些尚待明確的地方。”一位股份制銀行人士提及，“每個(gè)地區(qū)的利率不同，銀行如何降、下降的區(qū)間是多少、如何再簽署合同都是一個(gè)比較困惑的問(wèn)題。”
“落實(shí)到購(gòu)房者層面，如果在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)這個(gè)客戶存量房貸利率降多了、另一個(gè)客戶降少了，還要再向客戶進(jìn)行解釋，若銀行不方便回答和承諾，還會(huì)被客戶投訴。”上述股份制銀行人士說(shuō)道。
雖然下調(diào)存量房貸利率具體的政策還沒(méi)有落地，但也有銀行做出了嘗試。此前，有消息稱，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶采取1年期的利率優(yōu)惠券。北京商報(bào)記者從興業(yè)銀行廣州多家支行處獲悉，確有此事，但目前僅在個(gè)別支行小范圍試點(diǎn)，后續(xù)將根據(jù)試點(diǎn)情況及時(shí)調(diào)整政策。彼時(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，主動(dòng)向存量房貸客戶發(fā)放1年期的利率優(yōu)惠券，從側(cè)面反映出降低存量房貸利率對(duì)銀行并非沒(méi)有好處，部分銀行確有意愿通過(guò)降低存量房貸利率來(lái)留住客戶。
談及下調(diào)存量房貸利率的方式，陳霄認(rèn)為，大概率上可能采取國(guó)有大行先行的模式，發(fā)揮帶頭示范作用，根據(jù)客戶資質(zhì)和存量房貸的具體情況出臺(tái)針對(duì)性的方案，靈活對(duì)待，避免一刀切的做法。同時(shí)，給予地方銀行更多的靈活性和自主性，采取直接降（在存量房貸利率的基礎(chǔ)上打折）或者間接降（貸款以新?lián)Q舊）等方式。下調(diào)幅度可能會(huì)與LPR掛鉤，比如在以前加點(diǎn)上進(jìn)行下調(diào)。
浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林坦言，引導(dǎo)存量貸款利率下降，從而惠及存量客戶，雖然短期的利率變化不多，但住房貸款是長(zhǎng)期貸款，累積節(jié)省的量還是比較大的。但相關(guān)調(diào)整可能也會(huì)有一定的副作用，比如會(huì)讓銀行息差收入承受壓力，所以人民銀行也強(qiáng)調(diào)了有序，至于如何實(shí)現(xiàn)有序，未來(lái)要看人民銀行具體的引導(dǎo)手段，讓銀行愿意主動(dòng)去調(diào)整存量房貸利率。
或?qū)p少提前還貸
幾年前，一說(shuō)到要提前還房貸，大多數(shù)購(gòu)房者都對(duì)此“嗤之以鼻”，觀點(diǎn)也是一邊倒，但從去年開(kāi)始，這一風(fēng)向突然發(fā)生了變化，一些購(gòu)房者們率先投身提前還貸的熱潮。存量房貸利率的下調(diào)也被解讀為銀行可以通過(guò)此類方式減少提前還貸、“轉(zhuǎn)貸”的數(shù)量。
在接受北京商報(bào)記者采訪的過(guò)程中，不少銀行人士也回應(yīng)了這一觀點(diǎn)，有銀行人士直言，若存量房貸利率下調(diào)，提前還貸現(xiàn)象一定會(huì)減少；有銀行人士則強(qiáng)調(diào)，存量房貸利率下調(diào)可以應(yīng)對(duì)提前還貸潮，起碼能留住客戶。
信號(hào)釋放下，購(gòu)房者的觀念也產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，王文詩(shī)（化名）告訴北京商報(bào)記者，“最近本來(lái)要提前還一筆房貸利率，但看到了新的政策導(dǎo)向，我想先等等，如果重新核定利率就先不提前還貸了”。
在老家購(gòu)房的張晨（化名）從2018年5月開(kāi)始還房貸至今已經(jīng)五年時(shí)間，“目前我的房貸利率是LPR+135個(gè)基點(diǎn)，今年5月我的房貸利率重新定價(jià)后的水平依然在5.625%，比現(xiàn)在新發(fā)房貸利率高出不少，之前一直猶豫要不要提前還款，現(xiàn)在想再等一等。我也不奢望銀行可以降多少，如果能夠按照當(dāng)?shù)匦掳l(fā)房貸水平進(jìn)行調(diào)整就已經(jīng)是很不錯(cuò)的結(jié)果了”。
對(duì)于身處一線城市的炎炎（化名）來(lái)說(shuō)，她認(rèn)為存量房貸利率是否調(diào)整對(duì)她的影響較小，當(dāng)前，她購(gòu)買的房產(chǎn)房貸利率為4.85%，與北京地區(qū)首套房房貸利率4.75%的差距不大。“12月重新定價(jià)后，我的房貸利率也會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，無(wú)論是否出臺(tái)存量房貸利率下調(diào)政策，我都是要進(jìn)行提前還貸的操作。”
從購(gòu)房者層面，陳霄進(jìn)一步建議，當(dāng)前政策端對(duì)于存量房貸利率調(diào)整的信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)落地時(shí)間也不再遠(yuǎn)。對(duì)于有提前還貸意愿的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果手頭資金充裕并且還貸意愿較強(qiáng)，那么可以提前還貸，如果不是的話，建議購(gòu)房者可以選擇暫且觀望等待政策的落地。
北京商報(bào)記者 宋亦桐
