房地產(chǎn)的故事，一天比一天精彩。

01

千億房企丟了保險柜

(資料圖片僅供參考)

這兩年最不缺奇聞怪事的行業(yè)，當屬地產(chǎn)界。

愛馬仕大哥一直霸占著流量的頂端，一會兒要業(yè)主自救去解決爛尾樓，一會兒傳出跳樓的謠言，一會兒要“再借3000億”。

本來以為許老板已經(jīng)夠“鶴立雞群”了，沒想到還是大家太天真。

最近兩家老牌房企：正榮地產(chǎn)和中梁地產(chǎn)，上演了一出誰都想不到的戲碼——

保險柜丟了。

事件的起因是正榮“搬家”。

前些天廈門某寫字樓，正榮（廈門公司）忙著把辦公室從9樓搬到17樓。就這不起眼的搬個家，把價值近30億的保險柜搬丟了。

保險箱里面放的是公司印章、四證、以及項目公司財務資料，這個項目公司下轄的廈門集美區(qū)的項目，目前還有大量貨值沒有開發(fā)銷售，是正榮目前手里為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)項目了。

事情離譜就離譜在這里，別的都不丟，偏偏丟了最重要的保險柜。作為項目股東方，正榮和中梁雙方選擇報警處理。

“丟失當天我們就去報案了，到目前也沒有給調(diào)查結(jié)果?！?/p>

但這么大個保險柜也不可能憑空消失，更不會是巧合，顯然是人為的。很快他們就發(fā)現(xiàn)“偷走”柜子的是這個項目的金主爸爸——廈門國際信托。

提到“商戰(zhàn)”，你會想到什么？

是不是商戰(zhàn)文里描寫的各種高智商高端大氣上檔次，以及高手過招時的暗潮洶涌，像后宮戲那么環(huán)環(huán)相扣,步步驚心的,每個細節(jié)都充滿著深意，堪稱沒有硝煙的戰(zhàn)爭？

實際上的商戰(zhàn)，就是潛入你們公司，把保險柜“偷了”。

02

一塊地，引發(fā)的“血案”

細細拆解這件事，內(nèi)核并不復雜，就是地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司之間的糾紛所致。

廈門國際信托也說得很清楚：

“偷這個概念就不屬實，保險箱屬于三方共管，在中梁、正榮出現(xiàn)違約后，根據(jù)原來的約定加強對保險箱保管。所以才把保管地點從他們那邊轉(zhuǎn)移到廈門國際信托這邊來。”

但不管原因如何，這種做法還是不太妥當。

事件的根源要追溯到2021年5月。

彼時，廈門集中供地出讓一宗地塊，正榮與中梁聯(lián)手，歷經(jīng)近1小時、93輪激烈角逐，以18.8億元的總價摘得了廈門集美區(qū)這宗地塊，溢價率達到49.21%，樓面價也觸及約3.15萬元/平方米的高位。項目名定為中梁·正榮天著潤宸。

拿地后，按照傳統(tǒng)玩法，正榮和中梁找來了廈門信托配資，以“明股實債”方式融資4.5億，貸款期限2021年8月20日至2022年10月20日。

在理想的情況下：項目拿地半年開盤、一年清盤，房子賣完錢回來，就可以歸還借款。

但沒想到，2021年下半年開始樓市成交量急劇萎縮，民營房企承受前所未有的現(xiàn)金流壓力，一個個像鞭炮一樣接連爆雷。

到了2022年2月，正榮和中梁也遭遇評級下調(diào)、股債雙殺，這時候廈門信托急了。剛剛借款才半年，廈門信托就發(fā)難，要求正榮和中梁過戶項目股權(quán)。

并且作為項目資方，廈門信托還濫用權(quán)限，不同意項目用印，導致項目即使已達到預售條件，也沒法拿預售證，開不了盤。

阻撓了這個項目的開盤的原因，是因為怕賣出來自己拿不到全部的錢，有所虧損。

于此形成了一個死結(jié)，開不了盤就還不了錢。

中梁和正榮也想過還錢，畢竟家底還在湊一湊也能把這4.5億元還上，就是利息能不能打折。但是利息打折的事情，被廈門國際信托拒絕了。真是大資本剝削小資本，金融資本想著剝削一切資本。

然后三家一直在不斷反復拉扯。

直到這次，廈門國際信托真急了。

4月29日，廈門國際信托發(fā)布2022年度報告。2022年度實現(xiàn)營業(yè)收入12.87億元，同比下滑28.31%；實現(xiàn)凈利潤6.93億元，同比下滑17.56%。

地主家也沒余糧了，于是把手伸向了那個保險柜。

相當于，你要開店，我先借給你錢，然后不讓你開業(yè)掙錢，同時逼你還款或把店給我，最后店鋪的公章產(chǎn)證我都拿走了。

最終的結(jié)果，可能就是三輸。

03

大家的日子都不好過

信托公司對章證照的監(jiān)管有兩種方式，一種是“保管”，一種是“共管”。

所謂“保管”，是指章證照由信托公司自己單方保管，信托公司對章證照有完全的控制權(quán)。

所謂“共管”，只指章證照由信托公司和項目公司共同管理，一般來說管理方式將章證照放在項目公司一個獨立的保管箱內(nèi)，保管箱鑰匙和密碼由信托公司管理。

但是無論是“保管”還是“共管”，只要章證照在項目公司所在地，它都面臨一個共同隱患：道德風險。

之前聽別人講過一件真事：保險柜在金融機構(gòu)派駐人員所住的酒店里，項目公司的人直接暴力摁倒保管員，將保險柜抬走了事。金融機構(gòu)報了警，警察來了之后沒有打架斗毆，不涉及刑事和行政處罰，最后認定為公司與金融機構(gòu)之間的民事糾紛，建議法院起訴處理。

所以地產(chǎn)公司和信托公司共管保險柜出現(xiàn)問題早就不是什么什么破天荒的稀罕事。

比如，2022年10月，中融信托發(fā)現(xiàn)與融創(chuàng)地產(chǎn)共同保管的保險柜鎖芯被換，監(jiān)管賬戶11.4億元資金被融創(chuàng)劃走。

甜蜜期的時候，你儂我儂觥籌交錯，大難臨頭時，扯皮推諉齟齬不斷。

其實相比廈門國際信托，正榮的處境更為慘烈。

前段時間，正榮地產(chǎn)發(fā)布了2022年度業(yè)績報告：

2022年收入258.95億元，較上年369.92億元，下降30.01%。

凈利潤虧損146.17億元，較上年盈利11.96億元，下滑1322.16%；

歸母凈利潤虧損128.77億元，較上年盈利8.09億元，下滑1691.72%。

從財報上看，公司經(jīng)營到了十分危險的地步。

此外還有，股價閃崩跌了99%、月銷售額同比下滑、評級下降……每一個看上去都讓人憂心忡忡。

去年4月，正榮地產(chǎn)官宣“暴雷”：因2042萬美元利息未如期支付導致違約。

同年5月底，正榮地產(chǎn)繼續(xù)披露，缺乏充足財務資源，預計無法于2019年11月票據(jù)的寬限期屆滿前支付利息1300多萬美元。

每次違約的金額都不算大，千萬美元級別。要知道正榮最鼎盛的時候，銷售額曾經(jīng)是千億檔位，名副其實的千億房企。

事到如今被一分錢難倒英雄漢。

究其原因，還是正榮犯下了和所有房企一樣的錯誤——盲目擴張。

正榮地產(chǎn)從江西起家，延伸到福建，再輻射到全國，2016年總部搬入上海金融大都市之后，布局從華東開始，華北、西北、西南、華中、華南，全線開花。

縱觀他們的發(fā)展堪稱大躍進，憑借不斷的增加債務與加持杠桿，進一步進軍全國。因此，正榮地產(chǎn)的債務持續(xù)累增，總負債額已經(jīng)高達2129億元。

在“三條紅線”一出之后，正榮的資金鏈基本就斷了。

高杠桿、高負債的問題隨之暴露出來，接著就是多骨諾米牌式的塌方。

正榮的爆雷，還有這次廈門國際信托直接上門拿走保險柜，都不單單是企業(yè)信用的問題，更是屬于樓市下行周期的連鎖反應。

大家都知道樓市這幾年不行了，都知道房子很難賣、項目要虧錢，但大家都不想虧錢。那怎么辦？

就只能看誰跑得快，看誰手段狠了。